بازار مسکن در مرداد ۱۴۰۵
چرا با وجود آتشبس، بازار مسکن هنوز در انجماد است؟ هزینههای ساخت، تورم مصالح و معضل اجاره را در گزارش مرداد ۱۴۰۵ بخوانید.
بازار مسکن ایران در مردادماه ۱۴۰۵، پیچیدهترین وضعیت ممکن را تجربه میکند. از یک سو، قیمتهای پیشنهادی به دلیل فشار تورم و هزینههای ساخت، به سقفهای تاریخی رسیده و از سوی دیگر، حجم معاملات به پایینترین سطح سالهای اخیر سقوط کرده است. این پدیده که در ادبیات اقتصادی به «رکود تورمی» شهرت دارد، با بحران جنگ در سالهای ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ گره خورده و تصویری از بازاری را به نمایش میگذارد که در آن، بسیاری از مردم عملاً از دایره خرید و اجاره مسکن حذف شدهاند.
انجماد معاملات: وقتی قیمتها بالا میروند و بازار میخوابد
بر اساس گزارشهای میدانی، تعداد معاملات مسکن در تهران به کمتر از ۳۰۰۰ فقره در ماه رسیده است، در حالی که در شرایط عادی این رقم حدود ۱۴ تا ۱۵ هزار فقره بود. این رکود سنگین، نتیجه مستقیم فاصله عمیق میان قیمتهای پیشنهادی فروشندگان و توان مالی خریداران مصرفی است. به گفته فعالان صنفی، بخش عمده معاملات فعلی به خریداران مصرفی با توان مالی محدود اختصاص دارد که به دنبال واحدهای کوچکمتراژ هستند.
در این میان، پدیده «فنر فشرده تقاضا» به وجود آمده است. در سالهای ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴، ریسک جنگ باعث تعطیلی عملی بازار و انباشته شدن تقاضای خریداران شد. کارشناسان معتقدند این فشار انباشته شده، پس از اعلام آتشبس، به صورت جهشهای قیمتی ناگهانی در بهمنماه ۱۴۰۴ خود را نشان داد، بهگونهای که قیمت مسکن در تهران رشد ماهانه ۱۵ درصدی را ثبت کرد که در یک دهه اخیر بیسابقه بود.
تورم ساخت و جهش نهادهها: میراث جنگ بر زنجیره تولید
بحران جنگ تأثیر مخربی بر هزینه تمامشده مسکن گذاشته است. در خلال درگیریها، حمله به تأسیسات صنعتی و اختلال در زنجیره تأمین، قیمت مصالح ساختمانی را به شدت افزایش داد. طبق گزارشها، پس از درگیریهای اخیر، قیمتهای پیشنهادی فروش آپارتمان در برخی مناطق بین ۸۰ تا ۱۰۰ درصد افزایش یافت که مستقیماً ناشی از افزایش هزینههای تولید بوده است.
ناترازی انرژی در زمستانهای اخیر نیز به این بحران دامن زده است. قطع گاز صنایع فولاد و سیمان، که بیش از ۸۰ درصد تولیدشان وابسته به این سوخت است، منجر به کاهش شدید عرضه و افزایش قیمت مصالح کلیدی شد. به عنوان مثال، تورم نقطهبهنقطه گروه «گچ و گچکاری» به ۵۷.۶ درصد و «سیمان و بتن» به سطحی بیسابقه رسید. این افزایش هزینهها، سازندگان را مجبور به توقف یا کند کردن روند ساخت پروژههای خود کرده و عرضه مسکن نوساز را با کاهش چشمگیری مواجه ساخته است.
چهار ضربه جنگی به بازار مسکن
فرید قدیری، کارشناس و دبیر بخش مسکن روزنامه دنیای اقتصاد، چهار پیامد کلیدی جنگ بر بازار مسکن را اینگونه ترسیم میکند:
تشدید رکود تاریخی: ریسک جنگ، رکود سنگینی که از سال ۱۳۹۷ در بازار مسکن آغاز شده بود را به عمیقترین سطح خود در تاریخ رساند.
فشردگی فنر تقاضا: تعطیلی معاملات در دوران جنگ، باعث انباشته شدن تقاضای مصرفی و سرمایهای شد که این پتانسیل را دارد تا در صورت فراهم شدن ثبات، به صورت جهش قیمت تخلیه شود.
نوسان و جهش قیمت: وقوع جنگهای پیاپی در سال ۱۴۰۴، آثار منفی خود را به شکل نوسانات شدید و سپس جهش ناگهانی قیمتها در ماههای پس از آتشبس نشان داد.
افزایش تورم تولید: جنگ به طور مستقیم هزینههای ساخت و تولید مسکن را از طریق افزایش قیمت مصالح و اختلال در زنجیره تأمین، افزایش داد.
بحران اجاره: فراتر از سقفهای دستوری
در بازار اجاره، وضعیت وخیمتر از بخش خرید است. اگرچه دولت سقف افزایش اجارهبها را برای سال ۱۴۰۵ معادل ۲۷ درصد برای تهران تعیین کرده، اما کارشناسان این اقدام را یک «شوی تبلیغاتی» میدانند که با واقعیتهای بازار همخوانی ندارد.
گزارشها حاکی از آن است که در بسیاری از موارد، مبلغ اجارهبها به تنهایی از کل درآمد یک فرد شاغل بیشتر شده است و برای زوجهای شاغل، حدود ۷۰ درصد از درآمد آنها صرف اجارهبها میشود. این آمار نشان میدهد که حتی همان سقف ۲۷ درصدی نیز برای بسیاری از مستأجران غیرقابل پرداخت است. همچنین، کمیاب شدن فایلهای اجاره در بازار به دلیل کاهش شدید تولید مسکن و خروج سرمایهگذاران از این بخش، بر شدت بحران افزوده است. از طرفی هزینه های سرسام آور اسباب کشی هم خود نگرانی دیگری است که مستاجران باید با آن دست و پنجه نرم کنند.
چشمانداز مبهم و حلقه گمشده سرمایه
بازار مسکن ایران در مرداد ۱۴۰۵، در نقطهای ایستاده که کارشناسان از آن به عنوان «انجماد در نقطه جوش» یاد میکنند. قیمتها در سطوحی قرار دارند که توان خرید اقشار متوسط را کاملاً از بین برده و نقدشوندگی بازار به شدت کاهش یافته است.
به نظر میرسد تنها راه خروج از این بحران، گشایشهای سیاسی و اقتصادی است. برآوردها نشان میدهد که حدود ۵۰ تا ۶۰ میلیارد دلار سرمایه در اقتصاد کشور سرگردان و غیرمولد شده است. اگر فضای ثبات و امنیت از طریق تفاهمات سیاسی فراهم شود، بخش قابل توجهی از این سرمایهها، به ویژه آنهایی که امروز در بازارهای ارز و طلا به دلیل نگرانی از کاهش ارزش پول ملی، نگهداری میشوند، میتوانند به سمت صنعت ساختمان و بازار مسکن، به عنوان یک بخش مولد، روانه شوند. بازگشت این سرمایهها میتواند زنجیره ۱۵۰ صنعت مرتبط با ساختمان را فعال کرده و به شکوفایی اقتصاد ملی کمک کند. تا پیش از آن، بازار مسکن اسیر تعارض میان قیمتهای سرسختانه فروشندگان و توان خالی خریداران مصرفی باقی خواهد ماند.