سناریوهای بازار مسکن در 12 ماه آینده

پیشگفتار: از آمارهای رسمی تا واقعیت تلخ بازار

وقتی از بازار مسکن صحبت میکنیم، خیلی راحت میتوانیم به سراغ اعداد و ارقام رسمی برویم. رشد ۳۰ درصدی قیمت، کاهش ۱۵ درصدی معاملات، افزایش ۴۰ درصدی اجارهبها... اما این اعداد برای چه کسی معنا دارند؟ برای کسی که هر ماه با حقوق ۱۵ میلیون تومانیاش باید اجارهخانهای ۸۰ متری در حومه تهران را پرداخت کند؟ یا برای خانوادهای که پس از ۲۰ سال پسانداز، تازه به فکر خرید یک واحد ۶۰ متری افتادهاند و میبینند که حتی وام ۳۵۰ میلیون تومانی هم پاسخی به نیازشان نیست؟

واقعیت این است که بازار مسکن ایران، دیگر یک "بازار" به معنای معمول کلمه نیست. به یک میدان نبرد تبدیل شده که در آن سه گروه با سه منطق کاملاً متفاوت درگیرند: مصرف کنندهای که درمانده شده، سرمایه‌گذاری که فرار کرده، و سازندهای که ورشکسته ایستاده است.

در ادامه، بر اساس هفت واقعیت غیرقابل انکاری که زندگی روزمره به ما تحمیل کرده، سناریوهای محتمل را ورق میزنیم. نه با زبان کارشناسی خشک، بلکه با نگاه کسی که یا باید اجاره بدهد، یا بخرد، یا بسازد.

واقعیتهای هفتگانه؛ پیشفرضهایی که انکارشان ممکن نیست

قبل از هر سناریویی، باید این هفت حقیقت را روی میز بگذاریم. چون هر تحلیلی که اینها را نادیده بگیرد، در بهترین حالت یک مقاله بی‌اثر و در بدترین حالت یک فریب است:

1. قیمت مسکن - چه خرید و چه اجاره - از توان مالی اکثریت قاطع جامعه خارج شده. نه تنها طبقه پایین، که حتی بسیاری از خانواده‌های متوسط هم نمیتوانند سرپناه مناسبی تهیه کنند. این یک بحران است، نه یک نوسان.
2. بازار امروز در رکود کامل به سر میبرد. مشاوران املاک در تهران میگویند که بعضی از دفاتر، ماهانه حتی یک معامله هم ندارند. این یعنی نه فروشنده مشتاق فروش است، نه خریدار توان خرید دارد.
3. سرمایهگذار هوشمند امروز به جای اینکه پولش را در مسکن قفل کند، به سراغ طلا، دلار، خودروهای خارجی، یا حتی ارزهای دیجیتال میرود. مسکن برای او دیگر یک سرمایهگذاری نیست؛ یک تله است.
4. هزینه ساخت به آسمان رفته. هر کیلو میلگرد، هر متر مکعب بتن، هر کارگر ساده، چند برابر سال گذشته شده. ساختمان‌سازی دیگر صرفه اقتصادی ندارد، مگر آنکه نهایت سود را از مصرفکننده بگیرد، که او هم پولی ندارد.
5. مهاجرت معکوس به شدت در حال وقوع است. خانواده‌هایی که خانه‌هایشان را در تهران میفروشند و به شهرهای کوچک نقلمکان میکنند، دیگر یک استثنا نیستند؛ تبدیل به یک موج شدهاند. این یعنی تقاضا در کلانشهرها پایین میآید، اما در شهرهای کوچک التهابی جدید شکل میگیرد.
6. اقتصاد کلان در وضعیت فروپاشی عملکردی قرار دارد. نرخ ارز تلاطم دارد، تورم مهار نمیشود، تولید رکود را تجربه میکند، و قدرت خرید ماهبه ماه تحلیل میرود.
7. جنگ و ناامیدی از بهبود، دو سایه همیشگی هستند که بر همه تصمیمها سایه انداخته‌اند. نه تنها کسی برنامه ۵ ساله نمیریزد، که حتی برنامه ۱۲ ماهه هم با تردید جدی مواجه است.

حالا با این پیش‌فرضها، بیایید سه سناریو را بررسی کنیم. سناریوهایی که نه آرمانی‌اند و نه خوشبینانه؛ صرفاً محتمل.

سناریوی نخست: رکود عمیق و شکاف قیمتی مزمن

این سناریو، محتملترین حالتی است که در ۱۲ ماه آینده با آن روبرو خواهیم بود. نه جنگی تمام عیار در کار است، نه توافقی معجزهآسا. بازار در وضعیت "نه مرگ و نه زندگی" گیر کرده است.

قیمت خرید چه میشود؟

دو نوع قیمت داریم: قیمت پیشنهادی و قیمت معامله شده. فروشنده ها قیمتهای پیشنهادی را بالا نگه میدارند. دلیلش هم روشن است: اگر با قیمت سال گذشته خریدند، حالا با تورم و هزینه‌های نگهداری، نمیتوانند با ضرر بفروشند. از طرف دیگر، خریدار هم پولی ندارد که به آن قیمتها نزدیک شود. نتیجه؟ شکاف بزرگی بین آنچه فروشنده میخواهد و آنچه خریدار میتواند بپردازد. در عمل، تنها معاملات محدودی انجام میشود و آنها هم با تخفیف‌های پنهانی هستند که در آگهی ها دیده نمیشود. میانگین قیمت رسمی، به دلیل کم بودن تعداد معاملات، تبدیل به یک عدد بی‌معنا میشود. مثل این میماند که یک روستا را با امارهای یک شهر بزرگ بسنجیم.

رفتار مصرفکننده چگونه است؟

مصرفکننده واقعی - یعنی کسی که برای سکونت میخرد - تقریباً به طور کامل از بازار خرید حذف شده است. فقط کسانی خرید میکنند که اولاً ناچارند، دوماً توان مالی فوق‌العادهای دارند، یا سوماً از یک منبع غیرمعمول (ارث، کمک خانواده، فروش ملک قبلی) پول به دست آورده‌اند. تعداد این خریداران آنقدر کم است که تغییری در رونق بازار ایجاد نمیکند.

سرمایهگذار کجاست؟

سرمایه‌گذاری که تا دیروز به مسکن به عنوان یک پناهگاه امن نگاه میکرد، امروز ترجیح میدهد پولش را در بازارهایی ببرد که نقدشوندگی بیشتری دارند. طلا را فردا میتوان فروخت، دلار را هر لحظه میتوان خرید و فروش کرد، اما یک آپارتمان در تهران چند ماه وقت میخواهد تا مشتری واقعی پیدا کند. بنابراین، سرمایه از مسکن خارج و به بازارهای موازی سرازیر میشود. این یعنی فشار فروش از طرف سرمایه‌گذاران در بازار مسکن، هرچند اندک، ادامه خواهد داشت.

سازنده چه میکند؟

ساخت‌وساز به کمترین سطح خود در سالهای اخیر خواهد رسید. قیمت مصالح و دستمزدها چنان بالا رفته که بسیاری از پروژه‌های نیمه‌تمام هم با تأخیر و ضرر پیش میروند. پروژه‌های جدید تقریباً صفر خواهد بود. سازندگانی که قدرت مالی ندارند، یا زمینهای خود را میفروشند یا ورشکسته میشوند. در نتیجه، عرضه واحدهای نوساز در بلندمدت به شدت کاهش مییابد، اما در کوتاهمدت، همان موجودی واحدهای ساخته‌شده در بازار میماند و پیدا کردن مشتری برای آنها کار بسیار سختی است.

مهاجرت معکوس؛ جریان خاموش اما پرسرعت

خانواده‌های تهرانی که خانه خود را به قیمت بالا میفروشند، با همان پول در شهرستانها خانهای دو برابر بزرگتر میخرند و مابقی را پسانداز میکنند. این اتفاق، هرچند در تهران فشار عرضه را بیشتر میکند، اما شهرهای مقصد را با تورم بیسابقه‌ای مواجه میسازد. جالب اینکه این مهاجران، با سلیقه و توان مالی بالاتر از جمعیت بومی، بازار محلی را به هم میریزند و در آن شهرها هم به تدریج قیمتها را از دسترس مردم خارج میکنند.

سناریوی دوم: فروپاشی سکوت بازار اجاره و جهش بیرویه آن

این سناریو، جایی است که درد اصلی مردم خود را نشان میدهد. اگر قیمت خرید در سناریوی اول رکودی بود، اینجا بازار اجاره به میدان نبرد اصلی تبدیل میشود. چرا؟ چون وقتی کسی نمیتواند بخرد، ناچار به اجاره کردن است. و ناچاری یعنی افزایش شدید تقاضا.

اجاره؛ نقطه‌ای که کمر میشکند

با افزایش تقاضا برای اجاره، موجران متوجه میشوند که میتوانند نرخها را بالاتر ببرند. از سوی دیگر، هزینه‌های نگهداری ساختمان، پرداخت عوارض، مالیات بر درآمد اجاره، و مهمتر از همه، تورم عمومی، آنها را مجبور میکند که هر سال اجاره را به میزان چشمگیری افزایش دهند. در این سناریو، رشد اجاره بها از رشد قیمت خرید و حتی از تورم عمومی هم پیشی میگیرد. خانوارهایی که تا دیروز با زور و دعوا اجاره را پرداخت میکردند، امروز به نقطه شکست میرسند. بسیاری از مستأجران مجبور میشوند به واحدهای کوچکتر، مناطق دورتر، یا حتی اشتراکی نقل مکان کنند. کیفیت زندگی به شدت کاهش مییابد.

نسبت قیمت به اجاره؛ زنگ خطری که به صدا درآمده

در یک بازار سالم، نسبت قیمت خرید به اجاره سالانه حدود ۱۵ تا ۲۰ است، یعنی اگر خانهای را اجاره کنید، ظرف ۱۵ تا ۲۰ سال، پولی که پرداخت کردهاید معادل قیمت خرید میشود. در ایران امروز، این نسبت به مرز ۵۰ تا ۶۰ رسیده. یعنی کسی که خانه میخرد، اگر بخواهد با اجاره آن سود کند، بیش از نیم قرن طول میکشد تا سرمایه‌اش برگردد. این یعنی خرید مسکن به قصد اجاره دادن، کاملاً بیمعناست. تنها کسانی خانه میخرند که منتظر رشد قیمتهای نجومی در آینده هستند، وگرنه سود سرمایه گذاری در بازار طلا و ارز بهتر از اجاره دادن است. البته که این سود نیست. فقط حفظ سرمایه است!!

اما چرا موجران همچنان اجاره میدهند؟

پاسخ ساده است: چون فروش خانه کار بسیار سختی است. خیلی از موجران ترجیح میدهند خانه را اجاره بدهند، هرچند با بازدهی پایین، تا اینکه ماهها منتظر خریدار بمانند. این یک منطق اجباری است، نه یک انتخاب هوشمندانه.

نتیجه برای مستأجران؛ یک جهنم واقعی

برای خانوادهای که حقوقش ۲۰ میلیون است، پرداخت اجارهای ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومانی در مناطق متوسط تهران یعنی بیش از نیمی از درآمدش. باقی پول برای خورد و خوراک، درمان، تحصیل و سایر هزینهها چه میماند؟ در این سناریو، بسیاری از خانواده‌ها به زیر خط فقر نسبی سقوط میکنند و تنها راهشان کوچ کردن به حومه، یا گرفتن وامهای سنگین با بهرههای بالاست.

سناریوی سوم: ریزش تدریجی مصرف‌کننده و کوچک‌سازی اجباری

این سناریو، ترکیبی از دو سناریوی قبلی است با یک وجه تمایز کلیدی: مصرفکننده به طور تدریجی، اما مطمئن، از بازار مسکن کلانشهرها حذف میشود. این حذف، یکدفعه نیست؛ با یک منطق اقتصادی تدریجی رخ میدهد که در نهایت به تغییر الگوی سکونت منجر میشود.

کوچکتر شدن واحدهای مسکونی

خانواده‌های ۴ نفره که قبلاً در واحدهای ۹۰ متری زندگی میکردند، به واحدهای ۶۰ متری نقلمکان میکنند. زوجهای جوان به جای خرید آپارتمان ۷۰ متری، به دنبال استودیوهای ۳۵ متری هستند. دانشجویان و مجردها، به اجبار و برای کاهش هزینه، خانه را با چند نفر دیگر تقسیم میکنند.

این کوچکسازی، نه یک انتخاب سبک زندگی، که یک ضرورت اقتصادی است. واحدهای بزرگ و نوساز که قیمت تمامشده بالایی دارند و فروشنده هم انتظار سود کلان از آنها دارد، عملاً بدون مشتری میمانند. در مقابل، واحدهای کوچک و قدیمیتر، تنها بخشی از بازار هستند که هنوز خریدار و مستأجر پیدا میکنند.

تغییر جغرافیای سکونت

مهاجرت معکوس که در سناریوی اول اشاره شد، در اینجا به اوج خود میرسد. نه فقط تهران، که کلانشهرهای دیگر مانند اصفهان، شیراز و مشهد هم شاهد خروج جمعیت هستند. این خروج باعث میشود که تقاضا در این شهرها کاهش یابد و قیمتها، هرچند با تأخیر و به طور نسبی، افت کنند. اما این افت به معنای ارزان شدن مسکن نیست؛ بلکه به معنای رکود سنگینتری است که حتی سرمایهگذاران را هم دلسرد میکند.

تأثیر بر قشر متوسط؛ ناپدید شدن یک طبقه

قشر متوسط شهری، که موتور محرک اقتصاد مسکن بود، به تدریج ناپدید میشود. این قشر دیگر نمیتواند هم خرید کند، هم اجاره دهد، هم پسانداز کند. در نتیجه، جامعه به دو قطبِ "ثروتمندانی که چندین خانه دارند" و "فقیرانی که در حاشیه شهرها زندگی میکنند" تقسیم میشود. این شکاف طبقاتی، خودش عاملی برای افزایش ناامنی اجتماعی و کاهش اعتماد به آینده است.

ساخت‌وساز؛ فقط برای ثروتمندان

در این سناریو، تنها پروژه‌هایی ساخته میشوند که بازار هدفشان طبقه مرفه باشد: برجهای لوکس، ویلاهای شمال شهر، مجتمع‌های با امکانات عالی. اما این واحدها هم به سختی فروش میروند، چون تعداد ثروتمندانی که حاضرند پول نقد سنگین بپردازند، محدود است. در نتیجه، بسیاری از این پروژه‌ها نیمه‌تمام میمانند یا با تغییر کاربری، تبدیل به هتل یا مراکز تجاری میشوند.

چه چیزهایی تغییر نمیکند؟

بین این سه سناریو، چند نقطه ثابت وجود دارد که باید به آنها توجه کرد:

چسبندگی قیمت اسمی. حتی در بدترین شرایط، قیمت مسکن به تومان به شدت کاهش نمییابد. چون هزینههای ساخت و تورم عمومی، یک کف مقاومتی ایجاد کرده که شکستنش سخت است. بنابراین، کسانی که منتظر ریزش آزاد قیمت مسکن هستند، احتمالاً سالها باید منتظر بمانند مگر آنکه پروژه های ملی و شهرسازی وارد عمل شوند که در اینصورت قیمت مسکن بشدت سقوط خواهد کرد!

1. نقدشوندگی پایین. بازار مسکن به یک دارایی بسیار غیرنقد تبدیل شده. هرکسی که امروز خانه میخرد، باید بداند که اگر فردا به پول نیاز پیدا کند، ممکن است ماهها طول بکشد تا خریدار پیدا کند.
2. کاهش قدرت خرید واقعی. اگر قیمت اسمی ثابت بماند یا حتی اندکی رشد کند، اما تورم عمومی ۳۰ تا ۴۰ درصد باشد، یعنی قیمت واقعی مسکن (نسبت به سایر کالاها) کاهش یافته. اما این کاهش، به پایین آمدن هزینه مسکن برای مصرفکننده منجر نمیشود، چون درآمد خانوار هم به همان نسبت کاهش قدرت خرید داشته.
3. افزایش اجارهبها. در هر سه سناریو، اجارهبها با نرخی بالاتر از تورم رشد میکند. تنها تفاوت در شدت آن است. پس مستأجران باید خودشان را برای فشار بیشتر آماده کنند.

آن سوی سناریوها؛ پرسشهایی که بیپاسخ میمانند

در پایان این مقاله، بهتر است صادق باشیم و بگوییم که هیچ سناریویی نمیتواند پیشبینی کند که:

1. اگر یک شوک ارزی جدید رخ دهد، چه اتفاقی میافتد؟
2. اگر تحریمها به یکباره برداشته شوند، سرمایهگذاران خارجی به بازار مسکن وارد میشوند یا نه؟
3. اگر نرخ سود بانکی به بالای ۴۰ درصد برسد، باز هم کسی مسکن میخرد؟
4. اگر دولت جدید با طرحهای کارآمد روی کار بیاید و سیاست مسکن را تغییر دهد، آیا بازار جان میگیرد؟

پاسخ به این پرسشها در یک مقاله ممکن نیست. اما آنچه میتوان با اطمینان گفت، این است که بازار مسکن ایران، حداقل در کوتاه مدت با روشهای فعلی به سمت تعادل نخواهد رفت. این بازار بین دو آتشِ فشار هزینه و فشار تقاضا، سوزانده خواهد شد.

برای چه کسی این مقاله را نوشتیم؟

اگر شما یک خانواده تهرانی هستید که هر ماه برای اجاره‌خانه دست و پنجه نرم میکنید، این مقاله میگوید که حداقل ۱۲ ماه آینده، شرایط سختتر خواهد شد. پس باید برنامه ریزی کنید، هزینهها را مدیریت کنید، و شاید به فکر گزینههایی مثل انتقال به شهرستان یا کوچکسازی باشید.

اگر شما یک سرمایه‌گذار هستید که به فکر ورود به بازار مسکن میگردید، این مقاله به شما هشدار میدهد که مسکن دیگر یک دارایی با نقدشوندگی بالا نیست. اگر تحمل ریسک ندارید، بازارهای دیگر را امتحان کنید.

اگر شما یک سازنده هستید، این مقاله به شما میگوید که ساختوساز جدید، حداقل در این برهه، منطق اقتصادی ندارد. به جای آن، روی تکمیل پروژههای نیمهتمام و کاهش هزینهها تمرکز کنید، یا منتظر یک تغییر اساسی در سیاستهای اقتصادی باشید.

و اگر شما یک مسئول یا تصمیم‌گیرنده هستید، این مقاله به شما میگوید که وضعیت فعلی، نتیجه یک سیاستِ غلط یا یک دوره گذرا نیست. نتیجه سالها بی‌برنامگی، وابستگی به نفت، بیتوجهی به تولید، و فراموش کردن نیاز اصلی مردم است: یک سرپناه ساده و قابل‌دسترس.

تا زمانی که درآمد مردم با هزینه مسکن هماهنگ نشود، هیچ توافقی، هیچ جنگی، هیچ سناریوی خوشبینانه‌ای نمیتواند این بحران را حل کند. مسکن، دیگر یک کالای سرمایه‌ای نیست، یک مسئله انسانی است. و هر مسئله انسانی، راهحلی جز نگاه واقعبینانه و اقدام عملی ندارد.