مسکن دیگر پناهگاه امن سرمایه گذاری نیست

۱. ادامه حیات بازار مسکن با شرایط فعلی امکان‌پذیر نیست!

بازار مسکن امروز درگیر یک بحران سه گانه است: رکود معاملاتی در سمت تقاضا، افزایش بی رویه قیمت های اسمی در سمت عرضه (که عمدتاً تورمی و نه ارزشی است) و کاهش قدرت خرید شدید خانوارها. این سه ضلع، یک مثلث باطل را شکل داده اند. وقتی قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به چند ده میلیون تومان می رسد، اما درآمد متوسط یک کارمند اجازه خرید حتی یک حمام را نمی دهد، یعنی بازار از کارکرد اصلی خود (تامین سرپناه) فاصله گرفته و در یک حباب سکون گیر کرده است. این رکود، هزینه های نگهداری سرمایه (هزینه فرصت) را به شدت افزایش می دهد و عملاً ادامه این وضعیت را غیرممکن می سازد.

۲. بازار مسکن با شوک ارزی و نفتی به آرامش نمی‌رسد

یکی از اصلی ترین دلایل افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن در سال های اخیر، وابستگی شدید آن به متغیرهای کلان اقتصادی، به ویژه نرخ ارز و درآمدهای نفتی بوده است. هر جهش ارزی، فوراً به عنوان موتور محرکه جدیدی برای افزایش قیمت مصالح و انتظارات تورمی عمل می‌کند. از سوی دیگر، نوسانات قیمت نفت، بودجه دولت را دستخوش تغییر کرده و توان تامین زیرساخت ها را کاهش می دهد. در چنین شرایطی، مسکن به جای اینکه پناهگاه امن باشد، به آینه تمام نمای بی ثباتی اقتصادی تبدیل شده است؛ آینه‌ای که هر شوک بیرونی را با یک جهش قیمتی پاسخ می‌دهد و سودای رسیدن به آرامش در آن، کاملاً بی معناست.

۳. بازار مسکن نیازمند حضور قدرتمند دولت و پروژه‌های ملی است

وقتی سازوکار عرضه و تقاضای معمولی (که بر پایه ساخت وساز توسط بخش خصوصی است) از کار می افتد، تنها یک بازیگر می تواند به میدان بیاید و تعادل را بازگرداند: دولت. اما نه به عنوان یک ناظر، بلکه به عنوان یک سرمایه‌گذار و مجری اصلی. بازار آزاد دیگر توانایی ساخت مسکن در تیراژ انبوه و با قیمت تمام شده منطقی را ندارد. دولت باید با بهره‌گیری از منابع ملی، اهرم‌های قانونی و قدرت برنامه‌ریزی، پروژه‌های عظیم و ملی را تعریف کند که در آن، هدف، سود حداکثری برای سازنده نیست، بلکه پاسخ به نیاز اساسی جامعه است. بدون این حضور قدرتمند، هر اقدامی صرفاً به مسکن‌گرایی کوتاه‌مدت و سفته‌بازی ختم خواهد شد.

۴. انبوه‌سازی یا شهرک‌سازی پاسخگو نیست!

برخی بر این باورند که مشکل با ساخت چند شهرک جدید یا انبوه‌سازی در حومه شهرها حل می‌شود. این دیدگاه، ساده‌انگارانه و ناکارآمد است. پروژه های انبوه‌سازی اغلب فاقد زیرساخت‌های اولیه مانند حمل و نقل عمومی، مدارس، مراکز درمانی و امکانات شغلی هستند. نتیجه این می‌شود که شهرک‌های خوابگاهی ساخته می‌شوند که نه صرفه اقتصادی دارند و نه کیفیت زندگی را افزایش می‌دهند. انبوه‌سازی صرف، بدون نگاه سیستمی به کلان‌شهر، ترافیک و آلودگی را تشدید کرده و خود به بحرانی تازه تبدیل می‌شود. این روش، صرفاً جابه‌جایی مشکل است، نه حل آن.

۵. تنها پروژه‌های شهرسازی ملی و واقعی نجات‌بخش است

راه حل، فراتر از ساختن چند بلوک آپارتمانی است. ما به پروژه‌های عظیم شهرسازی ملی نیاز داریم؛ پروژه‌هایی که در مقیاس چندین هزار هکتار طراحی می‌شوند، مبتنی بر آمایش سرزمین هستند، محل استقرار صنایع و مشاغل را در کنار مناطق مسکونی تعریف می‌کنند، به حمل ونقل ریلی و مترو متصل هستند و از انرژی های تجدیدپذیر بهره می‌برند. این پروژه‌های «واقعی» که تنها از عهده یک اراده ملی برمی‌آید، می‌توانند ضمن پاسخ به نیاز مسکن، اقتصاد منطقه ای را نیز رونق بخشند. هر چیزی غیر از این، مسکن‌سازی مقطعی و بی‌ثبات است.

۶. چاره‌ای جز نادیده گرفتن سودآوری سرمایه‌داران پیش رو نیست

اینجا به نقطه تلخ اما اجتناب‌ناپذیر می‌رسیم. تا زمانی که ساخت مسکن به عنوان یک «سرمایه‌گذاری بیزینسی» با حاشیه سود بالا برای انبوه‌سازان و زمین‌خوران تعریف می‌شود، قیمت تمام شده هر مترمربع نجومی باقی خواهد ماند. نجات بازار مسکن به معنای خارج کردن آن از چرخه سفته‌بازی است. این به معنای حذف سود منطقی برای سازنده نیست، بلکه به معنای اولویت دادن به «مصرف» بر «سرمایه‌گذاری» است. دولتی که قصد نجات این بازار را دارد، باید شجاعت این را داشته باشد که برای مدتی، منافع گروه‌های خاص سوداگر را نادیده بگیرد و به جای حمایت از افزایش قیمت، به دنبال افزایش عرضه مؤثر با قیمت واقعی باشد.

۷. افزایش سرمایه و سودآوری جمعی و فردی با حضور در پروژه‌های ملی

و در نهایت، این پایان یک مسیر و شروع مسیری نوین است. افول سوداگری در مسکن، به معنای پایان سودآوری نیست؛ بلکه تغییر ماهیت آن است. سودآوری فردی و جمعی در آینده، نه در انتظار کشیدن برای افزایش قیمت ملک، بلکه در مشارکت و سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ملی شهرسازی تعریف می‌شود. پروژه‌هایی که از طریق اوراق مشارکت، صندوق‌های زمین و ساختمان و یا سرمایه‌گذاری مستقیم در زیرساخت‌های ملی، به مردم امکان می‌دهند تا هم سود معقولی کسب کنند و هم در آبادانی کشور سهیم باشند. این نوع سرمایه‌گذاری، شفاف، مولد و همراه با رشد اقتصادی پایدار است، در حالی که سرمایه در ملک راکد، صرفاً به حبابی تبدیل می‌شود که روزی خواهد ترکید.

تاریخ نشان داده که هیچ بازاری نمی‌تواند برای همیشه از بنیان‌های اقتصادی خود فاصله بگیرد. بازار مسکن امروز، اسیر تورم، وابسته به شوک‌های بیرونی و از کارکرد اصلی خود تهی شده است.

شاید مهم‌ترین خطری که سرمایه‌گذاران را تهدید می‌کند، این توهم باشد که افزایش قیمت‌های اسمی در بلندمدت، به معنای حفظ ارزش دارایی آنهاست. واقعیت تلخ اما انکارناپذیر این است که مسکن در آینده‌ای نزدیک، به کالایی با ارزش واقعی رو به زوال تبدیل خواهد شد. افزایش قیمت‌های اسمی که صرفاً بازتابی از تورم افسارگسیخته و نه افزایش ارزش ذاتی ملک است، نمی‌تواند پوششی برای استهلاک فیزیکی و عملکردی ساختمان باشد. ساختمان‌هایی که امروز با قیمت‌های نجومی خریداری می‌شوند، فردا با تکنولوژی‌های منسوخ، استانداردهای فرسوده و طراحی‌های غیرکارآمد مواجه خواهند شد که هزینه‌های نگهداری آنها را به مرز غیراقتصادی می‌رساند.

بدتر از آن، بحران نقدشوندگی به عنوان قاتل خاموش سرمایه‌گذاران ظاهر خواهد شد. در بازاری که تقاضای مؤثر روزبه‌روز تحلیل می‌رود و توان خرید خانوارها تنزل پیدا می‌کند، فروش یک دارایی با قیمت دلخواه، به معجزه‌ای غیرممکن تبدیل می‌شود. سرمایه‌ای که در مسکن حبس شود، سرمایه‌ای مرده است؛ زیرا مالک عملاً توانایی تبدیل آن به پول نقد را در زمان نیاز ندارد و مجبور می‌شود یا با ضرر سنگین بفروشد یا تا ابد در انتظار خریدار بماند. این دقیقاً همان تله‌ای است که مسکن را از یک «دارایی» به یک «بدهی سنگین» تبدیل می‌کند.

چشم‌انداز آینده، نه به احتکار کالایی که به جای سرپناه، به سفته‌ای برای سوداگری تبدیل شده است، بلکه به سرمایه‌گذاری هوشمندانه، مولد و همراه با برنامه‌های کلان ملی تعلق دارد. مسکن، دیگر یک کالای سرمایه‌گذاری نیست؛ کالایی است برای زندگی که باید به بهای واقعی و منطقی خود در دسترس همگان قرار گیرد. هرگونه افزایش قیمت اسمی در این مسیر، تنها سراب فریبنده‌ای است که سرمایه‌گذاران را به صحرای بی‌آب و علف نقدشوندگی و استهلاک رهنمون می‌سازد.